Studiedag 3

Leegstandbestrijding van commercieel vastgoed

donderdag 17 september 2015
Regio: 
Mechelen
Locatie: 
Congrescentrum Lamot
Adres: 
Van Beethovenstraat 8-10
2800  Mechelen
België
Verslag: 

Hoe moeten we omgaan met de toenemende leegstand van commercieel vastgoed? Dat was het centrale thema tijdens een nieuwe Vastgoedacademie op 17 september.

Situering problematiek

Volgens Ingrid Ceusters, executive president van Group Hugo Ceusters-SCMS, is de leegstandsproblematiek te wijten aan een combinatie van factoren: een schommeling van het bevolkingsaantal, het fenomeen van migratie, het internetwinkelen, de hoge productie van nieuwbouw (waardoor er een overaanbod ontstaat). Op zoek naar oplossingen, maakte Ceusters de vergelijking met onze noorderburen. In Nederland wordt meer en meer ingezet op transformatiemanagement, waarbij men kijkt of bepaalde panden een herbestemming kunnen krijgen en waarbij noodzakelijkerwijs rekening moet worden gehouden met diverse aspecten (fiscaal, ecologisch,…).

Facts & Figures

Stefaan Piens van het Agentschap Ondernemen nam vervolgens de resultaten van een interprovinciale studie rond koopstromen onder de loep. Daarbij werden 30.000 gezinnen uit verschillende steden en gemeenten ondervraagd en werd een inventaris van het aanbod per stad of gemeente opgemaakt. De resultaten van het onderzoek werden samengevat in diverse feitenfiches.

De studie bracht een aantal zaken aan het licht:

  • Op het vlak van winkelvloeroppervlakte is er een flink aantal m² bijgekomen: er is sprake van een toename van 12,4%;
  • Het beschikbaar inkomen is sinds 2007 niet meer gestegen;
  • Er is een extra distributiekanaal ontstaan (E-commerce).

Een en ander leidt tot een toename van de leegstand met 69%, vooral in de kernwinkelgebieden. Er werd een onderzoek gelanceerd naar de oorzaken van de leegstand, met focus op de kernwinkelgebieden. Men kwam hierbij tot de volgende bevindingen:

  • 10% van de leegstaande winkels zijn nieuwbouwpanden;
  • 40% van de eigenaars van leegstaande panden werd nooit gecontacteerd door een kandidaat-ondernemer;
  • Panden die te huur worden aangeboden, staan minder lang leeg dan panden die te koop staan;
  • 1/3 van de leegstaande panden heeft de vroegere uitbater als eigenaar;
  • De ligging van het pand blijkt één van de belangrijkste factoren van leegstand te zijn.

Aan de hand van deze vaststellingen, werden vanuit de overheid een aantal aanbevelingen geformuleerd:

  • Er moet tijdig werk worden gemaakt van een bedrijfsoverdracht. Een goede communicatie en vorming dienaangaande is noodzakelijk;
  • De verhuur van leegstaande panden moet worden gestimuleerd, eerder dan de verkoop;
  • Er moet een mogelijkheid zijn voor korte termijn huur;
  • Er moet meer duidelijkheid komen omtrent de aspecten waar een gemeente concreet op inzet binnen het kader van haar leegstandspolitiek;
  • Starters moeten gemakkelijker toegang krijgen tot kredieten.

Stefaan Piens ziet de leegstand in de detailhandel niet enkel als een symptoom, maar ook als een belangrijke opportuniteit. Er moet goed worden nagedacht over hoe er remediërend te werk kan worden gegaan. De overheid heeft daarbij een belangrijke rol op het vlak van communicatie. Zo zijn heel wat mensen zich niet bewust van het feit dat ze een vrijstelling van de onroerende voorheffing kunnen bekomen gedurende 3 jaar, indien een leegstaande winkel wordt omgebouwd tot woning.

Leegstandsbeleid steden en gemeenten

Antwerpen: strijd op diverse niveaus

"Moeten steden en gemeenten een actief leegstandsbeleid voeren en op welke wijze kan dat?"

Dat was een van de vele vragen waar enkele specialisten en politici zich tijdens het panelgesprek over bogen. Rob Van de Velde, Antwerpse schepen van Ruimtelijke Ordening en Stadsontwikkeling, meent dat we op diverse niveaus moet inzetten in de strijd tegen leegstand. Van de Velde ziet de structuur van de panden alvast als een belangrijke factor. Vaak toont de realiteit aan dat bepaalde panden niet meer geschikt zijn voor de huidige retail. Het is de taak van de overheid om hier iets aan te doen, zodat er een nieuwe impuls kan komen, bijvoorbeeld door een samenvoeging van de panden op stedenbouwkundig vlak te faciliteren. Voorts moeten sommige winkelkernen een eigen rol krijgen, waarbij wordt gefocust op hun kerntaken. Ook moet er volgens Van de Velde een vrije invulling van de openingsuren komen, opdat de moderne burger op een goede manier kan worden bediend.  Structurele maatregelen zijn in ieder geval noodzakelijk om al deze zaken mogelijk te maken.

De Antwerpse schepen hecht tevens belang aan het stimuleren van nieuw ondernemerschap. Hiervoor kan bijvoorbeeld gebruik worden gemaakt van bepaalde premies. Ook moet worden vastgesteld dat bepaalde wijken opnieuw hip worden, net omdat mensen het initiatief nemen om zelf activiteiten op poten te zetten. De rol van de buurtcomités mag bijgevolg niet worden onderschat en ook de stad kan hierin een ondersteunende rol spelen.

Kantorensector

Wat de leegstand van kantoren betreft, stelt Van de Velde vast dat er in de steden, in tegenstelling tot in de gemeenten, geen duidelijke KMO- zones zijn afgebakend. Er moet worden nagedacht over hoe men diverse kantoorgebouwen logistiek en mobiliteitsgewijs bij elkaar kan groeperen. Andere  gebouwen moeten dan weer een alternatieve invulling krijgen.

Michel Van Geyte, COO van Leasinvest, ziet de kantorensector zeer snel verouderen. Er heeft zich een evolutie voorgedaan, waarbij men heeft ingezien dat er ook kan worden gewerkt op andere plaatsen. Van Geyte meent dat er een andere invulling moet worden gegeven aan het traditionele kantoor, waarbij diverse services worden aangeboden (gezond leven, sporten,..). Het blijft in ieder geval een hele uitdaging om alles terug commercieel haalbaar te maken.

Mobiliteit als instrument tegen leegstand in Kortrijk

Ook mobiliteit is een belangrijk instrument om de leegstand te bestrijden. Daar is Vincent van Quickenborne, burgemeester van Kortrijk, rotsvast van overtuigd. Volgens Van Quickenborne is het een verkeerd standpunt om de stad niet meer bereikbaar te maken voor de auto. Dankzij enkele mobiliteitsaanpassingen heeft hij de detailhandel in zijn stad zien heropleven. Zo werden parkeergarages in eigen beheer genomen, waardoor er kon worden gewerkt met aantrekkelijke tarieven. Bovendien werden shop & go sensors geplaatst, die een half uur gratis parkeren mogelijk maken. De kostprijs ervan kan worden terugverdiend door het heffen van retributies bij laattijdig parkeren.

Verder is er volgens de Kortrijkse burgemeester een noodzaak tot regulering. Aan eigenaars van leegstaande panden werd bijvoorbeeld de mogelijkheid gegeven om in te stappen in een project indien zij een verhoogde leegstandsheffing wilden vermijden. Jonge ondernemers konden de leegstaande panden gedurende het eerste jaar huren aan een prijs, die door de stad werd vastgelegd. Nadien dienden zij met de eigenaar zelf te onderhandelen over een marktconforme prijs.

Ook hamert de burgemeester op het belang van beleving in een stad. Het ombouwen van leegstaande panden tot seniorieën zorgt bijvoorbeeld niet voor het soort dynamiek dat men wil bekomen in de stad. Net zoals Rob Van de Velde meent de burgemeester van Kortrijk dat de mensen zelf moeten kunnen beslissen wanneer ze willen winkelen.

Conclusie

De boodschap van de aanwezige specialisten en politici was klaar en duidelijk: laten we leegstand niet zozeer als een probleem beschouwen, maar eerder als een katalysator om probleemoplossend te gaan nadenken.